Banco
Santander ha logrado alcanzar un pacto para
quedarse con su Ciudad Financiera,
en el municipio madrileño de Boadilla del
Monte y que alberga los servicios centrales del grupo. El banco llevaba meses intentando llegar a un acuerdo con los hermanos Simon
y David Reuben, asentados en Londres y de origen indio, que eran hasta
ahora los inquilinos del banco, pero ante la imposibilidad de conseguir un
entendimiento llevaron el caso a los tribunales, aunque al final ambas partes
han pactado un acuerdo amistoso con los Reuben por la que el grupo presidido
por Ana Botín terminará comprando su Ciudad Financiera y con el que ambas
partes estarían "muy
satisfechas", explican fuentes jurídicas. El banco había vendido en el año 2008
la sede a Marme Inversiones por 1.904 millones de euros, quedándose de
inquilino durante 40 años a cambio de una renta. El contrato establecía una
opción de compra ejercitable por el Santander a su vencimiento del periodo
obligado de alquiler. La posibilidad de recuperarla se abre antes, cuando
Marme Inversiones, propietario actual del complejo, entra en liquidación en el
año 2014 y el activo sale al mercado.
Los inversores británicos,
que dirigen Reuben Brothers, ganaron la puja" por el complejo tras
presentar una oferta por unos 283,7 millones de euros, a los que habría que
sumar la deuda que arrastraba Marme y que elevaría la cuantía a unos 3.023
millones
de euros. Dicha oferta fue superior en
51,5 millones a la efectuada por el grupo presidido por Ana Botín. Santander
ha defendido, desde que se inició el litigio con los hermanos Reuben, que tenía
un derecho de tanteo en el caso de su propietario quisiera traspasar el activo,
cláusula que había ejercido. El banco estaría obligado a seguir pagando durante
29 años más a Marme, su inquilino a razón de unos 80 millones anuales. Tanto los Reuben como Santander
han ofrecido a los acreedores de Marme unos 3.000 millones de euros brutos por
la Ciudad Financiera. El objetivo ahora era llegar a un acuerdo con los
principales acreedores de Marme para cerrar la transacción, algo que esperan
ejecutar este mes de julio, ya que la banca acreedora está de acuerdo con el
pacto con Santander. La adquisición de dicha Ciudad Financiera fue vendida por Emilio Botín con una venta de "Sale & Lease Back".
El lease-back
consiste
en que el propietario de un bien vende su propiedad a una sociedad de leasing
para su arrendamiento financiero. Es una operación financiera poco conocida que puede resultar útil
en un momento en el que la empresa dispone de elementos patrimoniales, pero
no de tesorería, y necesita acudir a la financiación para tener liquidez para
cubrir sus deudas por ejemplo. El lease-back, como su nombre indica,
es similar al leasing, pero a la inversa. La operación consiste en que el
propietario de un bien, mueble o inmueble, lo vende a una sociedad de leasing
para suscribir a continuación un contrato de arrendamiento financiero sobre el
mismo, el cual al cabo de la finalización de dicho arrendamiento es muy
probable que el comprador de dicho bien tenga el capital y el bien inmueble, si no existe alguna clausula con posibilidad de compra por parte del vendedor al finalizar dicho arrendamiento.
El vendedor del bien obtiene una fuente de liquidez y a la vez se asegura la
recuperación del elemento a través del arrendamiento financiero. La
titularidad se transmite a la sociedad de leasing, manteniendo la empresa
vendedora los derechos de uso sobre el mismo. Generalmente, estas
operaciones se realizan sobre bienes inmuebles, si bien la normativa no impide
que se realicen sobre bienes muebles
El lease-back no supone una
merma en el patrimonio empresarial, puesto que el activo se mantiene en el
balance, aunque el propietario desde el punto de vista jurídico, es el que lo ha
adquirido. El vendedor, en el momento de activar el bien, deberá
reconocer la deuda como un pasivo financiero según la nueva norma contable que
entro en vigor este año, la NIIF 16. La carga financiera se distribuirá a lo largo
de la vida del contrato, imputándose a pérdidas y ganancias conforme al
criterio de devengo. Por su parte, el arrendador contabilizará el correspondiente
activo financiero. En lo que respecta a la amortización, el vendedor y
posteriormente arrendatario continuará amortizando el activo como si la
transmisión no se hubiera producido. Tan solo procederá efectuar una reclasificación
del bien atendiendo al criterio contable. Cuando se produce una venta de un activo
para su posterior arrendamiento financiero, el beneficio de la operación no
se reconocerá contablemente, produciéndose en todo caso una menor carga
financiera por la financiación obtenida de la subsiguiente operación de
arrendamiento financiero.
Desde el punto de vista de
la fiscalidad y en relación al tratamiento del IVA, el lease-back tiene una
doble consideración, como entrega de bienes por la venta del activo y como
prestación de servicios por el contrato de arrendamiento financiero. El IVA de
la venta se liquidará en el momento en el que se produce la operación, mientras
que el del arrendamiento se registrará a medida que se devenguen las cuotas. Si
bien este tipo de operaciones ofrece ventajas para ambas partes, para
unos más que para otros, el vendedor obtiene una inyección
de liquidez a la vez que mantiene el activo en el patrimonio empresarial y lo
sigue utilizando en su actividad económica, con lo cual no ha tenido que
prescindir de una herramienta de trabajo y posible fuente de ingresos. Las
ventajas para el comprador se centran en el aspecto financiero más que en el
patrimonial. Ha adquirido un activo que le proporcionará rentabilidad asegurada
y con poco riesgo.
El lease-back es también conocido como retroleasing o leasing de retorno, es, como se puede deducir de
su nombre, una operación similar al leasing pero a la inversa. Por tanto podemos
clasificar el lease-back según el tipo de arrendamiento posterior a la venta
en:
Lease-Back con arrendamiento operativo:
a la finalización del contrato se devuelve el bien a la entidad propietaria del
bien.
Lease-Back con arrendamiento financiero:
la titularidad del bien cambia con la finalización del contrato y el pago del
valor residual.
Las principales ventajas
de un lease-back son:
- Transforma activos no rentables (inmovilizado) en liquidez que se puede invertir en activos de mayor rentabilidad.
- Derecho de uso del bien (y posible recuperación de la propiedad) durante un largo período de tiempo (el que detalle el contrato).
- Si el arrendamiento es operativo, al eliminar el activo del balance, se suprimen los costes de amortización del bien o bienes y se eliminan riesgos de depreciación, de obsolescencia y el derivado de las variaciones en el mercado inmobiliario (en bienes inmuebles).
- Ventajas fiscales como las del leasing.
Con carácter
complementario, las compañías que
realicen operaciones de arrendamiento financiero de leasing-back podrán
realizar también las siguientes actividades:
a)
Actividades de mantenimiento y conservación de los bienes cedidos.
b) Conceder financiación conectada a una
operación de arrendamiento financiero, actual o futura.
c) Intermediar y gestionar operaciones de
arrendamiento financiero.
d) Actividades de arrendamiento no
financiero, que podrán complementar o no con una opción de compra.
e) Asesorar y elaborar informes
Por otro lado la principal desventaja del lease-back es que la empresa se desprende del bien que posee y, con esta reducción del activo, la empresa puede perder opciones en otras vías de financiación.
Un ejemplo de todo lo
dicho en este post se observa en la noticia publicada el 22 de agosto por la
prensa http://bit.ly/2ZtAXfw La misma
recoge la siguiente afirmación, “La teleco indicó que las transacciones de
Sale & Lease han sido especialmente relevantes en el sector bancario y
retail internacional, y ocurren cuando una empresa tiene un patrimonio
importante de edificios, y sin embargo, sus principales negocios no guardan
relación con el inmobiliario, como es el caso de Movistar Chile, donde su core
es la digitalización, cloud, internet de las cosas (IoT) y conectividad de alta
velocidad. Según Telefónica, mientras en los años 90 los grandes edificios
corporativos tenían un importante valor simbólico, en la actualidad lo que los
clientes demandan es la inmediatez y los servicios de excelencia. A su vez, las
compañías despliegan cada vez más tecnologías y adecuan sus formas de trabajar,
donde el espacio físico, flexible y colaborativo, juega un lugar relevante”.
SEDE TELEFÓNICA DE CHILE
Decir que, obviamente las
formas de trabajo en las compañías actualmente van adaptándose cada vez más a
la digitalización de la sociedad. Esto por tanto no es ningún descubrimiento, lo
que sí es y hay que recalcar es que esta política de enajenación de patrimonio
con edificios emblemáticos por parte de las compañías con altos endeudamientos
como la que recoge la noticia, es una oportunidad de oro para los inversores al
hacerse con edificios icónicos a precios muy por debajo del valor que tienen. Esto se produce siempre
que la marca ofrezca una estrategia a prueba de futuro que incluya, entre otras
cosas, una buena ubicación, duración de los contratos y estrategia digital, es
una oportunidad alternativa asequible para los inversores con el fin de obtener
activos e invertir gran cantidad de capital, generando así flujo de ingresos a
largo plazo, máxime si tenemos en cuenta la tasa de interés que paga la banca actualmente por los depósitos. Además, aunque son
conscientes de que las marcas pueden no estar siempre comprometidas con una
localización concreta, los inversores se sienten atraídos por el
sale & lease back debido a que supone un flujo de caja seguro siempre
que el inquilino presente una buena fortaleza financiera. Un
ejemplo de todo esto lo tenemos en nuestro país con la sociedad Pontegadea
de Amancio Ortega. El valor de la cartera inmobiliaria creció
en 1.000 millones durante 2018, la cifra en la que se revalorizó la cartera
inmobiliaria de Amancio Ortega durante 2018, ejercicio en el que Pontegadea
Inversiones elevó su patrimonio en ladrillo desde 8.759 millones de euros hasta
9.767 millones, según las cuentas que acaba de depositó la compañía en el
registro mercantil. Ejercicio en el que además Pontegadea hizo su entrada en Telefónica
con la compra del 10% de Telxius. Para
hacerse una idea de las dimensiones del imperio inmobiliario de Ortega, que
además apenas tiene deuda, basta compararlo con los 7.020 millones de euros de
valor neto (NAV) que suma la cartera de Merlin o los 5.100 millones que
arroja Colonial, los dos máximos representantes del sector en la bolsa
española, ya que son los únicos que forman parte del selectivo índice Ibex 35. Sin
embargo, para el fundador de Inditex, la importancia de estas valoraciones es
relativa, ya que en su horizonte no está vender, sino construir un patrimonio
sólido, formado por algunos de los mejores edificios del mundo y ocupados por
compañías emblemáticas, que aporten estabilidad y permitan poner a buen recaudo
el dividendo de Inditex.
Como hemos visto el lease-back
es una operación muy interesante para cubrir necesidades de liquidez en la compañía. Sin embargo, ha de analizarse la estrategia financiera global de la compañía para poder establecer, cabalmente, si un lease-back es la solución más adecuada
(o no), a medio y largo plazo para la misma.
El ejemplo del Banco
de Santander por la venta de su Ciudad Financiera es un claro ejemplo
de que la venta cuando se realiza, si se trata de rescatar al cabo de unos años
puede ser tremendamente gravosa para… Aquel que enajena su patrimonio.
Ya lo dijo Mahatma Gandhi: “Cuando hay una tormenta los pajaritos se esconden, pero las águilas
vuelan más alto”.
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